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印尼土地和资产的外国人持有权指南

印尼土地和资产的外国人所有权印尼的地理风景秀丽、经济快速增长，长期以来印尼的房地产市场一直极具吸引力。近年来，随着政府逐渐放宽持有权限制，外国人对印尼的土地和资产的持有权兴趣也增加。

住在印尼的外国人，可以被授予的土地和建筑物持有权，仅限于使用权(“Hak Pakai”)、租赁权(“Hak Sewa”)和建造权(“Hak Guna Bangunan”).

可以取得土地和建筑物的使用权与租赁权的人是：

  • 印尼公民；
  • 在印尼定居的外国公民;
  • 根据印尼法律成立并在印尼注册的法人团体，以及
  • 在印尼有当地代表人的外国法人团体。

 

外国人可以拥有的房屋或住所是：

地上独栋房屋(Rumah Tinggal):

  1. 使用权；
  2. 根据所有权契约，以官方证明人授予所有权的协议来获得使用权利；
  3. 因使用权或建造权变更而产生的使用权。

 

公寓(Sarusun):

  1. 建在使用权土地之上；
  2. 源于公寓单位持有权的变化。

 

所指的房屋或住所设有最低价格限制，如土地部法规附录 29/2016 中所列。 除最低限价外，住宅还受以下规定限制：

  • 每人/家庭1平方土地； 以及
  • 土地面积不超过两千平方米。

 

有资格获得建筑物使用权的人如下：

  • 印尼公民，以及
  • 根据印尼法律成立并在印尼注册的法人团体。

 

外国人持有权类型

根据产权或‘Hak Milik’，外国人目前无法以自己的名义在印尼拥有永久业权资产。

但是可能依赖于以下其他方法取得：

  1. “建造权”(Hak Pakai)

    这被认为是更常见、风险更小的方法，大多数外国人都能毫不费力地签订长期租赁协议。 租赁权最初可授予25年，之后可续签最长80 年。在2016 年之前，只能授予最长20 年的续期。“使用权”还允许您在租赁土地上建造住宅物业，并将使用权出售并转让给印尼的合格买家。

  2. “建造权”(Hak Guna Bangunan)

    公司还可以通过在印尼注册的外资有限责任公司(PT PMA) 收购房产来投资房产。 这使公司能够获得“建造权”(Hak Guna Bangunan)执照和“使用权”(Hak Pakai) 。“建造权”最长可使用 80 年。即初始期限为50 年，之后可以续签 30 年。只要公司继续存在，该建造权就一直有效。

    然而，如果一家公司购买了土地但在一段时间内什么都不做，根据印尼的土地法，将收回该闲置资产或无租户资产的占有权。

  3. 租赁权(Hak Sewa)

    个人或法人团体拥有土地租赁权（ hak sewa atas tanah），前提是有关个人或法人团体有权通过向土地持有人支付一定数额的钱作为租金，将另一方拥有的土地用于与建筑物有关的目的。

 

分层地契

印尼法律在技术上允许外国人拥有公寓的分层地契，他们可以拥有分层公寓或办公空间，但不能拥有其所在的土地。然而，这在实践中并不常见，也不常授予。

 

通过印尼代表进行投资

外国投资者也可以通过印尼公民朋友或配偶来投资印尼的资产，他们可以签订合同。 这是很受常见的做法，尤其是巴厘岛产业的买家，但也存在一定的风险，因为牵涉到对印尼代表的信任度。

这或许有好处，但主要风险是，这种安排不会为外国投资者提供太多法律保护。

 

印尼土地和资产的外国人所有权