This post is also available in: English 简体中文 (Chinese (Simplified))

Pedoman Kepemilikan Asing Atas Tanah dan Properti di Indonesia

Indonesia telah lama memiliki pasar properti yang menarik karena lokasinya yang indah dan pertumbuhan ekonomi yang pesat. Minat kepemilikan asing atas tanah dan properti telah meningkat dalam beberapa tahun terakhir karena pemerintah secara bertahap melonggarkan pembatasan kepemilikan.

Status kepemilikan tanah dan bangunan yang dapat diberikan kepada orang asing yang tinggal di Indonesia hanya terbatas pada Hak Pakai, Hak Sewa dan Hak Guna Bangunan.

Yang berhak atas Hak Pakai dan Hak Sewa atas tanah dan bangunan adalah sebagai berikut:

• warga negara Indonesia;
• warga negara asing yang berdomisili di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan
• badan usaha asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

 

Rumah atau tempat tinggal yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah:

Rumah tunggal (Rumah Tinggal) di atas tanah:

1. Hak Pakai;
2. Hak Pakai atas hak milik berdasarkan perjanjian pemberian hak atas hak milik dari pejabat pemberi sertifikat hak milik;
3. Hak Pakai yang timbul karena perubahan Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan.

 

Apartemen (Sarusun):

1. dibangun di atas tanah Hak Pakai;
2. berasal dari perubahan hak milik atas satuan rumah susun.

 

Rumah atau tempat tinggal dimaksud diberikan batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Peraturan Menteri Agraria Lampiran 29 Tahun 2016. Selain batasan harga minimal, rumah hunian juga dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:

• 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan
• luas tanah tidak lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi.

 

Yang berhak atas Hak Pakai atas bangunan adalah sebagai berikut:

• warganegara Indonesia, dan
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

 

Jenis Kepemilikan Asing

Orang asing saat ini tidak dapat memiliki hak milik atas nama mereka sendiri.

Namun, mereka mungkin mengandalkan metode lain sebagai berikut:

1. Hak Pakai

Ini dianggap sebagai metode yang paling umum dan minim resiko dan sebagian besar orang asing dapat membuat perjanjian sewa jangka panjang tanpa terlalu banyak kerumitan. Sertifikat Hak Sewa dapat diberikan untuk 25 tahun pertama dan kemudian diperbarui untuk jangka waktu maksimal 80 tahun. Sebelum tahun 2016, perpanjangan hanya dapat diberikan untuk jangka waktu maksimal 20 tahun. Sertifikat ‘Hak Pakai’ juga memungkinkan Anda untuk membangun properti hunian di atas tanah sewaan dan menjual serta mengalihkan hak tersebut kepada pembeli yang memenuhi syarat di Indonesia.

2. Hak Guna Bangunan

Perusahaan juga dapat berinvestasi di properti dengan mengakuisisinya di bawah perseroan terbatas milik asing yang terdaftar di Indonesia (PT PMA). Hal ini memungkinkan perusahaan untuk memperoleh Izin ‘Hak Guna Bangunan’ dan ‘Hak Pakai’. Hak Guna Bangunan dapat digunakan selama maksimal 80 tahun, dimana berlaku untuk durasi awal 50 tahun dan setelah itu dapat diperbarui untuk 30 tahun berikutnya. Hak tersebut berlaku selama perusahaan tetap eksis.

Namun, undang-undang pertanahan Indonesia akan menyita kembali kepemilikan properti yang menganggur atau tuan tanah yang tidak hadir jika sebuah perusahaan membeli tanah tidak melakukan kegiatan apapun selama jangka waktu tertentu.

3. Hak Sewa

Orang atau badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah apabila orang atau badan hukum tersebut berhak menggunakan tanah milik pihak lain untuk keperluan yang berkaitan dengan bangunan, dengan membayar sejumlah uang sewa  kepada pemilik tanah.

 

Strata Title

Undang-undang Indonesia secara teknis mengizinkan kepemilikan asing atas hak milik kondominium strata, di mana mereka dapat memiliki apartemen atau ruang kantor tetapi tidak dapat memiliki tanah tempat bangunan itu dibangun. Namun, ini sangat jarang dalam praktiknya dan tidak diberikan secara teratur

 

Berinvestasi Melalui Calon Warga Negara Indonesia

Seorang investor asing juga dapat berinvestasi di properti Indonesia dengan membuat kontrak dengan calon warga negara Indonesia yang mungkin adalah teman atau pasangan. Ini telah menjadi pilihan yang populer, terutama bagi pembeli di Bali, tetapi ini memiliki risiko tertentu karena melibatkan tingkat kepercayaan yang tinggi terhadap calon warga negara Indonesia tersebut.

Meskipun hal ini mungkin memiliki keuntungan, risiko utamanya adalah pengaturan seperti itu tidak akan memberikan banyak perlindungan hukum bagi investor asing.